Une étude pointe du doigt les risques de bulle immobilière qui sont en train de s’accroître dans les grandes métropoles du monde. Toronto est la ville la plus à risque. Les signes de surchauffe augmentent également à Stockholm, Munich, Vancouver, Sydney, Londres et Hong Kong. Paris n’est pas à l’abri.

Les risques de bulle immobilière dans les grands centres urbains

Ces risques sont en train de s’accroître, selon une étude publiée jeudi par la banque suisse UBS, Toronto ressortant comme la ville désormais la plus à risque. Les signes de surchauffe augmentent également à Stockholm, Munich, Vancouver, Sydney, Londres et Hong Kong, mais aussi à Amsterdam où le risque s’est accru par rapport à l’an dernier, selon un indice des bulles immobilières établi par la banque. Toutes les villes européennes étudiées apparaissent surévaluées, à l’exception de Milan, d’après cette étude.

À Londres, le risque reste très marqué mais a toutefois quelque peu diminué en un an, en raison des incertitudes depuis le référendum sur la sortie de l’Union Européenne. À Paris, le marché du logement a pratiquement regagné le terrain perdu depuis 2012, la capitale française se classant au 9ème rang des villes les plus à risques.

« À Munich, Toronto, Amsterdam, Sydney et Hong Kong, les prix ont augmenté de plus de 10% sur la seule dernière année », ont souligné Claudio Saputelli et Matthias Holzhey, responsables du marché immobilier chez UBS, en préambule de l’étude. Ce rythme n’est pas « soutenable », ont-ils souligné puisqu’il reviendrait à doubler les prix en 7 ans s’il persistait à cette cadence.

La peur d’acheter trop tard

La faiblesse des taux d’intérêt mais aussi l’afflux de capitaux d’investisseurs étrangers notamment à Hong Kong ou à Sydney, qui attire les investisseurs chinois, ont alimenté ces hausses. La peur d’acheter trop tard, avant que les prix ne grimpent encore d’avantage, contribue également à exagérer les valorisations qui deviennent de plus en plus fantaisistes, ont-ils mis en garde.

L’étude ne vise pas à prédire quand une bulle éclatera, mais plutôt à identifier les villes plus à risques en cas de remontée des taux d’intérêt ou de changements dans les perspectives pour l’économie locale. Depuis 2015, UBS publie chaque année un indice des bulles immobilières, qui examine entre autres les distorsions entre les prix de l’immobilier et les salaires locaux.

Pour quantifier le risque, il calcule notamment le nombre d’années nécessaires à un salarié hautement qualifié dans le secteur des services pour acheter un appartement de 60 mètres carrés. À cette aune, Hong Kong ressort comme le centre financier le plus cher au monde, où acheter cette surface nécessite 20 années de salaire. Londres arrive en deuxième position, avec 16 années de travail, suivie par Paris, avec 14 années de travail nécessaires. Après une correction d’environ 10%, les prix y ont repris une trajectoire ascendante sur les deux dernières années, le marché parisien apparaissant de nouveau surévalué, selon UBS.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Une bulle est un phénomène récurrent sur les marchés immobiliers. Elle se caractérise par une augmentation rapide de la valeur des biens immobiliers, sans rapport avec les prix des revenus, des loyers ou de l’économie réelle. Elle peut éclater en cas de changement dans l’élan économique, dans la confiance des investisseurs, ou à la suite d’une augmentation importante de l’offre.

Difficile de dire quand une bulle va éclater

Si les prix de l’immobilier continuent à s’apprécier dans ces villes, c’est en raison notamment de taux d’emprunts historiquement bas sur les marchés européens et canadiens, analyse la banque. Aux Etats-Unis, ces faibles taux séduisent également les acheteurs, mais c’est surtout l’offre limitée de maisons à vendre qui fait flamber les prix.

Bien évidemment, comme le souligne UBS, il est difficile de prévoir quand une bulle va éclater, et l’existence même d’une bulle immobilière est difficile à prouver avant qu’elle n’éclate. Mais la banque suisse s’appuie sur les données historiques pour repérer les modèles récurrents qui précèdent ces périodes de crise et encourage les investisseurs à être prudents dans ces villes à risque.